신탁행위의 특성과 종류

   ***    신탁행위의 특성과 종류

오늘은 신탁행위의 특성과 종류에 대해서 포스팅 하고자 합니다.
** 신탁의 개념
신탁이란 신탁을 설정하는자(이하 위탁자라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 수탁자라한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나  저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그밖의  처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한(이하 수익자라한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산권의 권리 ,처분,운용,개발  그 밖에 신탁 목적의 달성을  위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

** 신탁의 특성
1) 신탁재산의 독립성
신탁은 일정한 재산을 중심으로 한 법률관계로 신탁재산은 수탁자의 고유재산과 독립된 재산으로 취급된다.

2)위탁자 도는 수익자의 보호
신탁법상 신탁은 신탁재산을 수탁자 명의로 관리,운영하도록 하고 있기 때문에 수탁자의 불성실한 관리로
 인하여 위탁자 또는 수익자의 이익을  해할 위험이 있으므로 신탁법에서 위탁자 또는 수익자의 보호하기 위하여 각종 보호규정을 두고 있다.

3) 신탁 종료시 신탁재산의 복귀
신탁법상 신탁이 종료한 경우  신탁재산은 따로 정함이 없는 한 위탁자에게 복귀하게 되어 있으므로 위탁자는 신탁재산에 관하여 반환청구권을 가지고 있다.

부동산신탁의 종류

부동산 신탁이란 신탁의 목적물이 부동산인 경우를 말하는데 , 이에는 관리신탁,처분신탁,담보신탁,개발신탁(토지신탁)으로 나누어 볼 수 있다. 이러한 부동산신탁은 구체적인 사건에서 당해 부동산신탁의 종류를 판단함에 있어서는 그 신탁계약의 제목에 구애받을 것이 아니라 신탁계약서의 전체  약관을 종합적으로 검토하여 그 신탁계약이 어더한 종류의 부동산인지 여부를 판단해야 한다.

1) 관리신탁
부동산소유권자를 대신하여 임대차관리, 시설의 유지관리,세무관리 등 일체의 관리를 해주고 그 수익을 수익자에게 교부하거나 수탁재산의 소유권을 관리하여  주는 신탁제도를 말한다.
이은 다시 부동산을 종합적으로 관리.운용하여 수익을 소유자(수익자)에게 돌려주는 갑종 관리신탁과 신탁부동산의 소유명의만을 관리하는 을종 관리신탁으로 구분되는데 실무에서는 을종 관리신탁만을 주로 사용하고 있다.

2) 처분신탁

부동산의 처분을 목적으로 수탁에게 소유권을 이전하고 수탁자가 그 부동산을 처분하여 수익자에게 정산하여 주는 신탁을 말한다.
즉 대형,고가의 부산동으로서 매수자가 제한되어 있는 부동산, 권리관계가 복잡하여 처분방법이나 절차에 어려움이 있는 부동산, 잔금 정산까지 장기간이  소요되어  소유권관리에  안전을 요하는 부동산을  전문성과
공신력을 갖춘 수탁자에게 처분을 목적으로 소유권을 이전하고 수탁자로 하여금  그 부동산을 처분하게 한는 신탁을 말한다.

이 신탁의 경우도 수탁자가 신탁부동산의 물건관리행위의  전부를 하다가 처분하는 갑종처분 신탁과 신탁부동산의 명의관리만을 하다가  처분하는 을종 처분신탁으로 나누어지는데 실무상 주로 을종 처분신탁만을 이용하고 있다.

3) 담보신탁
채무자가 위탁자가 되고 채권자를 수익자로 하여 채무자 또는 제3자(일종의 물상보증인)가 신탁부동산의 소유권을 수탁자(신탁회사)에게 이전하고 수탁자는  담보의 목적을 위하여 신탁재산을 관리한 후 채무자가 채무를 변제하지아니할 때에는 신탁재산을 처분하여 그 대금으로 채권자인 수익자에게 채무를 변제하고 잔액을 있을 때에는 채무자에게 반환하는 방법에 의한 것으로 신탁제도를 이용한 부동산담보 방법이다.


4) 개발신탁
부동산(특히 토지)을 효율적으로 이용할 목적으로 부동산 소유자 등이 수탁자에게 부동산의 소유권을 이전하고 수탁자는  신탁계약에 따라서 해당 부동산에 건물 또는 용지조성 등 유효이용 조치를 실행한 다음 건물 또는 용지의 임대.매각 등 부동산 산업을 시행하여 그 성과를 부동산 소유자 등 수익자에게 되돌려 주는 형태의 신탁을 말한다.