돈을 빌려주고 그 담보로 채무자 소유의 가옥에 가등기했을 때 어덯게 되는가

돈을 빌려주고 그 담보로 채무자 소유의 가옥에 가등기했을 때 어덯게 되는가

 갑은 이웃에 사는  을에게 사업자금으로 돈2,000만원을 빌려주고 그 담보로  을 소유의 가옥에
대해서 소유권이전등기를  해두었는데 , 갑의 가등기에 앞서  이미 병이 앞으로 채권 최고액
1,000만원의 근저당권이 설정되어 있었다
그런데 을은사업에 실패하여 빌려간 돈을 갚을 능력이 없다면서 가등기해둔  집을 가져가든지
 마음대로 하라고 한다. 을의 말대로 가등기에 기해 바로  본등기를 할 수 있는가 ???
그렇지 않으면 어떤 절차를 취해야 빌려준 돈을  받을 수 있는 것인가 ???

 소유권 이전 가등기를 할 경우 매매계약을 원인으로 한 가능기를 하는 것이  본래의 의미의
 가등기이나 , 질문의 경우와 같이 채권의 담보를 위하여 저당권을  설정하는 대신 가등기의
형식을 빌리는 경우가 있다
 채무자 을에게 돈을 빌려주고 그 담보로서 을 소유의 가옥에 소유권이전 가등기를  하였으므로
 이는 소위 담보가등기에 해당한다
따라서 가등기 담보 등에 관한 법률에 의하면 담보권 실행의 절차를 밟아 채권을  회수할 수
있을 뿐이다

 위의 경우에서는 채무자 을이 집을 가져가라고 한다고 해서 바로 가등기에 기해  본등기를
할 수 있는 것이 아니고 , 가능기 담보에 관한 법률에 정하는 바에 의해  청산절차을 밟아야
채권대신 목적부동산의 소유권을 취득하거나 , 법원에 경매 신청을 하여 경락대금에서 채권을
 회수할 수 있는 것이다.

그러므로 갑은 위 가옥의 시가을  평가하여 그 평가액에서  갑이 가지고 있는  채권액 및
선순위 담보권자인 병의  근저당 금액 1,000만원을  공제한  청산금액을  채무자 을에게
 통지하고 2개월의 청산기간이 경과 한 후에  청산금을 지급하고  가등기에 기한  본등기를
청구하여  위  가옥의 소유권을 취득할 수 있다
또한 갑은 위와 같은  청산절차를 밟지 않고 법원에 위 가옥의 경매를 신청하여  그 경락
대금에서 채권최고액  1,000만원의 근저당권자 병 다음으로 우선배당을  받아 채권회수를
할수 있다.

위에서 말한 두가지 방법. 즉 청산절차를 밟아  가옥의 소유권을  취득하거나  경매신청을
 하여 그 경락대금에서 채권변제를 받은 방법중 갑은 자유로이 편리한  방법을 선택하여
채권회수를 할 수 있는  것이다.