민사집행법상 매각으로 소멸되지 않는 권리와 소멸되는 권리


​민사집행법상 매각으로 소멸되지 않는 권리와 소멸되는 권리

​민사집행법상 매각으로 소멸되지 않는 권리와 소멸되는 권리에 대해서 포스팅하고자 합니다
1. 민사집행법상 매각으로 소멸되지 않는 권리
1) 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부담을 매수인에게 인수하게 하거나 매각대금으로
그 부담을 변제하는데부족하지 아니하다는 것이 이정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.
2) 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸한다.
3) 지상권,지역권,전세권 및 등기된 임차권은 저당권,압류채권,가압류채권에 대항할 수 없는
 경우에는 매각으로 소멸된다.
4) 민사집행법 제91조 제3항의 경우 외의 지상권,지역권,전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다.
다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
5) 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.

2. 말소기준권리
매각절차에서 매수인에게 권리가 인수 또는 소멸되는 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 말하며
말소기준권리가 될 수 있는 권리로는(1)근저당권.저당권 (2)압류(체납처분에 의한 압류포함).
가압류 (3)담보가능기 (4)전세권 (5)경매개시결정등기가 있는데, 이 가운데 등기순서가 가장
 빠른 것을 기준으로 한다.

3. 매각절차에서 인수될 권리
매각절차에서 권리가 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 아래와 같은 권리들이 이에 해당한다.
1) 말소기준권리보다 빠른 대항력 있는 주택,상가건물임차인
2) 말소기준보다 빠른 가처분등기.순위보전가등기,환매등기
3) 말소기준권리보다 빠른 지상권,지역권,전세권 및 등기된임차권
4) 말소기준권리보다 빠른 건물등기가 있는 토지임차권
5) 말소기준권리(소멸기준)와 관계없이 미수인에게 무조건 인수되는 권리로는 예고등기가
있으며 유치권,법정지상권,분묘기지권 등도 성립요건을 갖출경우 인수되는 권리이다.

4. 매각 후 소멸되는 권리
1) 모든 저당권,근저당권
2) 압류,가압류
3) 담보가등기
4) 말소기준권리보다 늦은 순위보전가등기,등기된 임차권.가처분,용익물권(지상권.지역권전세권),
건물등기가 있는 토지임차권,환매등기,대항력과 확정일자 있는 주택,상가임차권,대항력 있는
주택,상가임차권
5) 특정전세권의 경우
- 전세권자가 배당요구를 한 경우
- 전세권자가 경매신청을 한 경우

5.매각 후 소멸될 권리 중 예외적으로소멸되지 않는 경우의 주요판결
1) 대항력을 갖춘 주택임차인이 그 임차권을 적법하게 양도 또는 임대한 경우 임차인이 갖는
위 임차권의 대항력의 존속여부
주택임차차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어
 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인이 임차인의 주민등록
 퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를
 계속하고 있다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와
주민등록이 변경되었다하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고
동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다고 판시하였다.

2)대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 보증금전액을 배당받지 못한 경우
경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액의 범위
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저
우선변제권을 선택하여 임대주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여
배당요구를 하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던
 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 전액에 관하여 경락인에게
 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다.

6. 선택적 권리행사가 가능한 권리
말소기준권리보다 빠른 등기된 전세권과 임차권,대항요건과 확정일자를 갖춘 주택,상가건물임차권은
 배당요구종기까지 배당요구 또는 매각 뒤 매수인에게 인수주장을 선택적으로 행사할 수 있다.